imoveis, Imobiliária

Bem-vindo ao expoimovel.com
Compre, Venda e Alugue o seu Imóvel

Você está em:
portal imobiliário

Dicas

Nesta sessão apresentamos algumas dicas de compra e locação de imóveis.

  • Dicas de Compra
    • Dicas do PROCON para a Compra de Imóvel Em Construção ou na Planta
    • Documentos que o comprador deve exigir na Compra de Imóvel Usado
    • Precauções na Compra
    • Vistoria Passo a Passo
  • Dicas de Locação
    • Dicas do PROCON

Dicas de Compra

Adquirir um imóvel, sonho de milhões de brasileiros, tem se tornado difícil de virar realidade. O alto valor do investimento para os padrões de renda da grande maioria é, talvez, a primeira e principal dificuldade encontrada. Para vencer esta barreira muitos fazem a opção de comprar suas casas ou apartamentos, durante a construção ou na planta, diretamente das empresas incorporadoras. Muitos contratempos podem ocorrer até a entrega das chaves e a transferência legal da posse do imóvel. A atividade de incorporação imobiliária e edificação sob o regime de condomínio é regulamentada pela Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e complementada pela 8078/90.

Dicas do PROCON para a Compra de Imóvel Em Construção ou na Planta

Principais irregularidades cometidas pelos vendedores

* Veiculação de anúncios e publicidade sem o número do registro da incorporação, como determina o § 3º do artigo 32, da lei 4591/64. Ao invés do número de registro da incorporação, são indicados enganosamente no Contrato de Compra e Venda outros números tais como nº de registro do terreno, nº do registro da Convenção de Condomínio ou o nº do protocolo do registro;

* Venda de imóveis antes do Registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, em desacordo com o art. 32 da Lei 4.591/64.

* Venda de imóveis hipotecados nos agentes financeiros, caracterizando fraude e impedindo que o comprador exerça seu direito de averbar o Contrato de Compra e Venda;

* Alterações no projeto da edificação, já aprovado na Prefeitura, sem a prévia e expressa concordância dos interessados;

* Atraso na entrega do imóvel;
* Utilização de materiais diferentes e de qualidade inferior ao anunciado, configurando propaganda enganosa

* Cobrança de correção mensal das prestações, em desacordo com a lei em vigor;

* Inserir no Contrato de Promessa de Compra e Venda, com a intenção de desvinculá-lo da Lei 4.591/64, designações não regulamentadas tais como Regime de Preço Fechado, área privativa, área total e ainda, cláusulas conflitantes com as daquela lei e/ou redigidas de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

Direitos do consumidor previstos na lei 4.591/64 e 8078/90

* Ter indicado no contrato o prazo para entrega da obra, sem justificativas vagas para os atrasos.

* Constituir Comissão de Compradores para representá-los junto ao incorporador, para todos os assuntos que envolverem o bom andamento da obra..

* Ser informado, de 6 em 6 meses, sobre o andamento da obra.

* Ser indenizado por prejuízos decorrentes do atraso ou da não conclusão da obra no prazo ajustado.

* Impedir alterações no projeto e na execução da obra, nas partes comuns, nas unidades e suas frações ideais ou que prejudiquem terceiros, as quais só poderão ser efetuadas com a aprovação unânime dos interessados.


Cuidados que o consumidor deve ter na compra de imóveis

* Exigir do vendedor, COMO É DIREITO DO COMPRADOR, a minuta do Contrato de compra e Venda para prévio exame, bem como o NÚMERO DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. Pedir no Cartório de Registro de Imóveis cópia da Certidão de Registro da Incorporação e da Licença (Alvará) de construção do imóvel. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) existir hipoteca sobre a incorporação.
b) a incorporação não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
c) a Licença (Alvará) de construção não estiver regular. Verifique na Prefeitura.

* Verificar a idoneidade da empresa incorporadora no Fórum, nos Cartórios de Registro de Protestos e no PROCON. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) existir processos na Justiça contra o vendedor.
b) existir protestos de títulos nos Cartórios.
c) existir registro de lesões ou danos a consumidores, no PROCON.

* Ler e reler cuidadosamente o Contrato de Compra e Venda, se possível com a orientação de um advogado, ANTES DE ASSINAR qualquer documento ou FAZER QUALQUER PAGAMENTO. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) não constar no Contrato o NÚMERO DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO no Cartório de Registro de Imóveis.
b) não constar no contrato os DIREITOS DO CONSUMIDOR/COMPRADOR, previstos nas leis 4.591/64 e 8.078/90, especialmente seu art. 46.
c) as informações do contrato DIVERGIREM das da Certidão de Registro de Incorporação e Alvará.
d) não constar do Contrato o REGIME DE CONSTRUÇÃO: Obra por Empreitada Reajustável ou a Preço Fixo e Obra por Administração ou a Preço de Custo.

* Visite outros imóveis que estejam sendo construídos ou tenham sido entregues recentemente pelo vendedor. Informe-se com outros compradores. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA, SE:
a) existir problemas de construção, de qualidade e de acabamento na edificação.
b) as reclamações de defeitos na construção e no acabamento não foram sanadas pelo incorporador.
c) forem detectados impedimentos legais e atrasos injustificados na. entrega de outras obras.
d) quando da entrega dos imóveis seus preços ficaram acima dos ajustados nos contratos e/ou do mercado.

* RECOMENDA-SE fazer constar no contrato cláusula que garanta a sua IMEDIATA RESCISÃO E DEVOLUÇÃO dos valores pagos, devidamente corrigidos, caso a obra não seja entregue na data ajustada ou sua conclusão seja retardada injustificadamente.

* Efetivada a compra, vá ao Cartório de Registro de Imóveis para AVERBAR, À MARGEM DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO ou Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas TESTEMUNHAS, o que dará GARANTIAS LEGAIS.

Documentos que o comprador deve exigir na Compra de Imóvel Usado

* Cópia da Escritura e do registro do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis

* Cópia da Escritura e do registro do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis

* Certidão Negativa de Débitos Condominiais (em caso de apartamento). Caso não estejam quitados, os débitos recairão sobre o novo proprietário

* Certidão de propriedade com negativa de ônus com vintenária (situação do imóvel durante os
vinte últimos anos)

* Certidões pessoais do vendedor em distribuidores civis, justiça federal, cartório de protesto
e executivos fiscais devem ser verificados na cidade na qual se localiza o imóvel e na qual resida o vendedor, caso sejam diferentes

* Certidão Negativa de IPTU e o carnê com as parcelas quitadas. Mas fique de olho no prazo:
todas as certidões têm validade de trinta dias

* Certidão de Propriedade, com averbação da construção, em se tratando de casa. Senão, o
novo proprietário corre o risco de estar comprando apenas o terreno e não a construção

Precauções na Compra

Alguns cuidados são necessários antes de se comprar um imóvel. Estes cuidados podem garantir o sucesso da da aquisição e evitar transtornos e prejuízos. São eles:

* Solicitar ao vendedor do imóvel as Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos dos últimos cinco anos. Isso vai apontar se ele tem títulos protestados. Na capital, essa consulta deverá ser feita nos dez cartórios da área.

* Solicitar ao vendedor as Certidões Negativas dos Distribuidores Cíveis referentes aos últimos dez anos. Esse cuidado aponta se a pessoa que está vendendo o imóvel teve seus poderes interditados pela família, se é tutelado ou se há outros entraves.

* Com as Certidões Negativas da Justiça Federal, no período de dez anos, verificar se o atual proprietário do imóvel tem ações e execuções cíveis, criminais e fiscais contra ele.

* Solicitar a Certidão Negativa de Tributos Municipais do imóvel. Este documento é expedido pela prefeitura e aponta se há débitos no pagamento do IPTU.

* Solicitar a Certidão de Filiação Vintenária atualizada do imóvel. Este documento é expedido pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e relata todas as alterações realizadas no registro nos últimos 20 anos, apontando se existe ônus, dívida ou ação de execução sobre o imóvel pretendido, ou se o mesmo está penhorado. Essas despesas devem ser de responsabilidade do proprietário/vendedor do imóvel. Mas pode ocorrer acordo entre as partes para a divisão dos gastos.

* Verificar a atual escritura do imóvel e as anteriores, para saber se entre elas há alguma fraudada, o que poderá invalidar a aquisição.

* Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de procuração, o ideal é solicitar uma cópia do documento, ir até o cartório onde o mesmo foi lavrado, verificar o livro onde foi registrado e pedir uma certidão atualizada da procuração em questão.

* Verificar se foi feita a averbação da construção do imóvel em cartório, se a contribuição do INSS da obra foi recolhida e se o imóvel está regularizado na prefeitura local, com planta aprovada e habite-se.

* No caso de apartamento, solicitar ao síndico do edifício uma declaração de quitação das taxas de condomínio.

* Verificar com alguns vizinhos detalhes importantes sobre o imóvel: sua situação legal e até mesmo sobre o próprio condomínio. Vale a pena checar todos esses detalhes para fazer uma aquisição tranqüila.

Vistoria Passo a Passo

* Tenha a planta baixa da unidade e o memorial descritivo sempre à mão. O memorial traz todas as especificações do empreendimento e das unidades (apartamentos ou casas). Sua posse é indispensável para uma checagem detalhada.

* Cuidado com as denominações "similar" ou "equivalente", termos que podem causar ivergência com relação à qualidade dos acabamentos.

* Verifique se não houve inversão na numeração da unidade adquirida, checando os finais e as prumadas do edifício.

* Cheque a qualidade da construção e dos materiais, comparando as marcas instaladas com as mencionadas no memorial. Merecem mais cuidados itens como metais e louças; azulejos e pisos. .

* Atente também para a qualidade das instalações elétrica, hidráulica, de gás, telefonia e interfonia.

* Confira o nivelamento dos pisos. Pode haver degraus de um ambiente para outro.

* Para saber se as paredes estão tortas ou com excesso de ondulações na massa fina ou gesso observe-as contra a luz, pelos cantos. Veja se a pintura (cor e textura) está homogênea.

* Solicite à incorporadora ao menos um soquete em cada um dos ambientes para checar o funcionamento dos pontos de luz.

* Na cozinha e no banheiro, verifique se louças, bancadas e acessórios estão quebrados, trincados ou riscados. Olhe o estado e a fixação dos tampos de pedra das pias. Tampos com fixação através de estrutura metálica costumam ser mais resistentes. Cubas e sifões também precisam ser checados, há possibilidade de vazamentos.

* Abra todas as torneiras, os chuveiros e acione as descargas, de preferência ao mesmo tempo, para checar se a pressão é boa e se há vazamento nas ligações (flexíveis e sifões).

* Confira a qualidade das esquadrias (portas e janelas). Abra e feche esses itens várias vezes e teste travas e chaves. Confira o estado das ferragens. Muitas vezes as dobradiças são lixadas, perdem a proteção e acabam por enferrujar.

* Um balde d'água serve para verificar o nivelamento dos pisos das áreas frias(área de serviço, banheiro e cozinha). Se a água empoçar é sinal de problema A impermeabilização do box e da varanda também devem ser verificadas assim. Despeje bastante água nos ralos para verificar se há refluxo causado por entupimento.

* Confira se o número de vagas na garagem bate com o número especificado no memorial.

* Cheque a proteção contra incêndio do condomínio, hidrantes, portas corta-fogo, etc.

* Não esqueça de fazer uma vistoria geral no edifício, visitando áreas comuns como playground, piscina, sala de ginástica, home theater e salão de festas.

Dicas de Locação

Dicas do PROCON
O primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que servem à região. Em seguida, buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços e através de consulta ao cadastro de fornecedores do PROCON/PBH. Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Fa& ccedil;a uma rela&cce dil;&atild e;o em duas vias das condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará se isentando de possíveis problemas (alegação
de não recebimento da chave e, assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros, etc.).

CONTRATO

Cláusulas e requisitos obrigatórios
* Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;

* Descrição e endereço do imóvel locado;

* Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;

* Forma e local do pagamento;

* Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);

* Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc);.

* Destinação do imóvel (residencial ou comercial);

* Duração do contrato;

* Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;

* Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte integrante do imóvel.

Atenção: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.

Deveres do locador

* Entregar o imóvel em condições de uso;

* Responder por problemas anteriores à locação;

* Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;

* Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;

* Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc);

* Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;

* Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;

* Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação; indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.); despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; contribuição para fundo de reserva.;

Deveres do inquilino

* Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;

* Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;

* Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;

* Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;

* Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;

* Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;

* Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;

* Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.);

* Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora;

* Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio;

* Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum: manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas; rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação; pequenos reparos nas dependências e instalações el&eacut e;tricas e hidráulicas de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação;


ASPECTOS LEGAIS

A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia nocumprimento do contrato, podendo ser: * Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;

* caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.);

* em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos;

* fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário);

* seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora).

Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.

DENÚNCIA VAZIA

De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.

DESPEJO

Além da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio); para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a necessidade de constituir um advogado.

Voltar ao topo

portal imobiliário
Importante
As informações e fotos dos imóveis apresentados no expoimovel.com são de total responsabilidade de seus anunciantes. O expoimovel.com não trabalha como corretor ou imobiliária, não vende, aluga e não trabalha com comissões sobre a venda e locação de imóveis. Para obter informações sobre seu interesse, entre em contato direto com o anunciante nos detalhes de cada anúncio.